Investimenti immobiliari all’estero: un caso concreto

Investimenti esteri di immobili

L’acquisto di immobili all’estero, in periodi di incertezza come questo, è uno degli investimenti possibili. Sia nella prospettiva di affittarlo, sia in quello di utilizzarlo personalmente per le vacanze. La scorsa settimana alcuni clienti che hanno acquistato un immobile all’estero mi hanno chiesto come si devono comportare nei confronti del Fisco italiano e quali tasse siano applicate agli investimenti immobiliari all’estero.

Questa è la situazione concreta che mi è stata sottoposta da alcuni clienti la settimana scorsa.
Qualche tempo fa queste persone, residenti fiscalmente in Italia, hanno acquistato un immobile all’estero in comproprietà tra di loro.
Mi hanno chiesto delle delucidazioni su come dovranno dichiararli e quali tasse colpiscono gli investimenti immobiliari all’estero.

 

Investimenti immobiliari all’estero – Monitoraggio fiscale e Quadro RW

In caso di investimento immobiliare estero da parte di persone fisiche vige l’obbligo del monitoraggio fiscale.
Il monitoraggio fiscale, lo esprime la parola stessa, è un controllo del Fisco sugli investimenti esteri effettuati da persone fisiche residenti fiscalmente in Italia.
Qual è lo scopo?
Il monitoraggio fiscale fa emergere dei cespiti che produrranno redditi in futuro.
Come si adempie all’obbligo di monitoraggio fiscale?
Il contribuente persona fisica che abbia acquistato un immobile all’estero deve compilare il Modulo RW nella propria dichiarazione dei redditi.

 

La worldwide taxation

Quando una persona fisica è fiscalmente residente in Italia?

“Ai fini delle imposte sui redditi si considerano residenti le persone che per la maggior parte del periodo di imposta sono iscritte nelle anagrafi della popolazione residente o hanno nel territorio dello Stato il domicilio o la residenza ai sensi del codice civile.
Si considerano altresì residenti, salvo prova contraria, i cittadini italiani cancellati dalle anagrafi della popolazione residente e trasferiti in Stati o territori diversi da quelli individuati con decreto del Ministro dell’economia e delle finanze, da pubblicare nella Gazzetta Ufficiale.” (art. 2, DPR 917/86)

La Worldwide taxation è il principio che assoggetta a tassazione in Italia i redditi ovunque prodotti dalle persone fisiche residenti fiscalmente nel nostro Stato.

Faccio un esempio con il caso dei miei clienti.
Più persone fisiche hanno acquistato un immobile in Romania per utilizzo personale.
Questo immobile produce reddito da fabbricati tassabile in Italia.
Ecco il legame esistente tra il monitoraggio fiscale ed il principio di tassazione worldwide: il monitoraggio fiscale è lo strumento che ha lo Stato di residenza della persona fisica investitore per sapere se ella ha effettuato investimenti immobiliari esteri che possono produrre redditi tassati in Italia.

 

Adempimenti fiscali in caso di investimenti immobiliari all’estero

Le persone fisiche che abbiano acquistato immobili all’estero devono osservare alcuni adempimenti fiscali:

  • la compilazione del Modulo RW;
  • compilazione dei quadri della dichiarazione dei redditi relativi ai redditi prodotti dagli investimenti esteri.

 

Modulo RW

Devono essere dichiarate le consistenze esistenti nel periodo d’imposta degli investimenti patrimoniali all’estero suscettibili di produrre redditi di fonte estera imponibili in Italia.
La prassi dall’Agenzia delle Entrate considera attività di natura patrimoniale gli immobili (terreni e fabbricati, anche se tenuti a disposizione)

 

Dichiarazione dei redditi esteri collegati alle attività patrimoniali

I redditi generati dagli investimenti immobiliari esteri si dichiarano in appositi Quadri della dichiarazione dei redditi.
Ricordo che esiste una presunzione di fruttuosità degli investimenti immobiliari all’estero posseduti da una persona fisica residente fiscalmente in Italia.
Tuttavia, qualora l’attività non abbia prodotto redditi nel periodo d’imposta, il contribuente deve specificare, in sede di presentazione della dichiarazione dei redditi, che si tratta di redditi la cui percezione avverrà in un successivo periodo d’imposta.

 

Imposte patrimoniali sugli investimenti esteri

Gli investimenti immobiliari esteri detenuti da persone fisiche fiscalmente residenti in Italia scontano l’IVIE (Imposta sul valore degli immobili all’estero), con l’aliquota dello 0,76%;

IVIE (Imposta sul valore degli immobili all’estero)
Si applica a:

  • proprietario dell’immobile;
  • titolare di altro diritto reale;
  • concessionario di aree demaniali;
  • locatario dei beni detenuti in leasing.

Base imponibile: l’IVIE si applica sul valore dell’immobile cioè il valore catastale o il costo di acquisto.

 

Alcune considerazioni sull’acquisto di immobili all’estero

Partendo dal caso concreto ecco alcune considerazioni da fare se intendete acquistare immobili all’estero:

  • verificate se siete fiscalmente residenti in Italia (parlatene con un avvocato tributarista);
  • capire a quale categoria di investimento estero appartiene quello che pianificate di effettuare;
  • verificare gli adempimenti fiscali necessari (monitoraggio fiscale, compilazione quadro specifico della dichiarazione dei redditi) e la completezza della documentazione di supporto (contratti di acquisto, contabili bancarie, e/c ecc.).

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